首页 » 投资 >

梅西百货可以通过房地产销售来修复资产负债表吗

2020-06-22 17:23:13来源:

2016年初,梅西百货(NYSE:M)的管理层意识到该公司负债过多。虽然梅西百货拥有投资级的信用等级,但竞争加剧和购物中心客流量下降正开始侵蚀这家零售偶像的利润率,削弱了其支持其逾70亿美元借款的能力。

结果,梅西百货(Macy)大幅放慢了其股票回购计划(并很快暂停了该计划),并开始结合自由现金流和资产出售收益,积极降低其杠杆率。在接下来的四年中,梅西百货将其债务负担削减了超过30亿美元,到2019财年结束时债务仅超过40亿美元。

不幸的是,当前局势并没有消除很多进展。梅西百货(Macy's)预计第一季度调整后的净亏损为6.3亿美元,第二季度则为类似的亏损。该公司最近借了13亿美元,并将其信贷额度扩大到超过30亿美元,以确保其有足够的流动性来抵御大流行。

商业趋势可能会在今年晚些时候有所改善,但是在大流行结束之前,购物中心的客流量和需求在历史上可能仍将保持疲软。这意味着梅西百货不能指望产生自由现金流来在短期内偿还债务。但是,梅西百货可能有机会通过出售房地产来筹集现金,因为该公司将在明年左右削减商店数量。

即使在较弱的购物中心也可能有价值

2月,梅西百货(Macy's)宣布计划在三年内关闭125家门店,退出疲弱的购物中心,那里的客流量和销售额都呈下降趋势。最近,梅西百货(Macy's)暗示可以加快和扩大其门店关闭计划,考虑到大流行对以商场为中心的零售业产生了巨大影响,这不足为奇。

由于梅西百货拥有大部分商店,因此关闭这些商店将使该公司能够出售基础房地产。尽管在挣扎中的商场中的商店似乎价值很小或没有价值,但在许多情况下,这块土地值得很多。(在梅西拥有商店的典型购物中心中,它还拥有大量停车场土地。)

例如,尽管发生了大流行,但梅西百货却在4月份分别以550万美元和350万美元的价格出售了科罗拉多州柯林斯堡和加利福尼亚柑橘高地的商店。两家商店目前仍处于营业状态,但是这两家零售商的长期计划都不太可能。就在本周,梅西百货在北卡罗莱纳州温斯顿·塞勒姆出售了一家商店,该商店即将以800万美元的价格关门。

梅西百货还在佛罗里达州博因顿海滩和俄亥俄州代顿等城市的平庸商场中拥有商店,近年来,其他百货商店也以大约300万至500万美元的价格出售了他们的房地产。佛罗里达州庞帕诺比奇的梅西百货商店将于2020年关闭,其价值可能更高。几年前,一家邻近的Sears商店以1100万美元的价格出售,这家购物中心的老板想将梅西百货公司的房产变成低层公寓。

显然,梅西百货最有可能关闭的商店有一系列价值。但是,随着2020年关闭15家以上的自有商店,并且在一两年之内将有数十家商店开业,总的机会可能总计达数亿美元。

是时候在更多的知名地点赚钱了?

梅西百货公司也可能会更努力地考虑关闭业绩不佳且位于有价值房地产上的商店。这些商店可能相当有利可图,但是在未来的几年中它们可能不会产生足够的利润来证明不出售它们的机会成本是合理的。

例如,梅西百货已经在弗吉尼亚州阿灵顿的鲍尔斯顿附近购物。该场地毗邻地铁站,已获批准用于350,000平方英尺的混合用途开发,这将使其对开发商有吸引力。梅西百货公司也可能最终出售其位于迈阿密海滩的商店的租赁权,该商店位于黄金地段,梅西百货公司几乎不为此支付租金。

梅西百货还在土地价值高的都会区的表现不佳的购物中心中拥有几家商店,例如旧金山,洛杉矶和华盛顿特区。这些房产每处价值数千万美元。兑现房地产价值可能是梅西百货长期健康的最佳举措。

减少债务的机会很大

在今年早些时候的一次演讲中,梅西百货估计资产出售收益在2020年至2022年之间总计约为7亿美元。一方面,当前局势可能会损害房地产价值,很难达到这个数字。另一方面,如果房地产价格没有下降太多,而梅西百货(Macy's)较先前计划更积极地减少了商店数量,则资产出售收益可能会大大超出该目标。

带来7亿美元或更多的资产出售收益将对修复梅西的资产负债表大有帮助。该公司最近2023年和2024年的债务到期价格一直在80美元附近交易,因此,如果梅西百货(Macy's)能够确保拥有足够的现金,它可能有机会以折扣价回购部分债务,从而为其带来更多收益降压。

最终,无论梅西百货能够从房地产销售中筹集多少现金,尽快(最好是明年)恢复正的自由现金流都是至关重要的。由于自由现金流为负,资产出售所产生的任何债务减少都将很快被撤销。相比之下,如果自由现金流再次变为正数,梅西百货公司将能够加速偿还债务的过程,使其能够固定资产负债表并开始关注未来。