商业投资合作伙伴关系涉及房地产投资者，他们将他们的资金用于购买和修复建筑物。较小的投资者可以通过获得进入门槛较低的高质量房地产资产而受益。许多小型投资者和房地产企业家喜欢这些交易，因为他们可以投资其IRA。
但是，有几个潜在的原因可能会导致一项业绩不佳的房地产交易陷入困境。根据我在房地产投资领域的经验，这就是为什么它们会变坏的原因以及作为小投资者时要提防的警告信号：
1.不良运算符
此列表的顶部是您的错误运算符，表示较弱且经验不足的运算符。操作员是筹集资金的人。这些人应该知道如何增加投资价值。一些运算符是好的，但以我的经验，很多是不好的。
以下是一些警告信号：他们通常在节省开支的旗帜下自行管理财产。这些初次操作的运营商通常不知道如何评估多户住宅的价值，并被迫超额支付，急于完成他们的第一笔交易。这就是通常的原因，他们不能负担得起具有专业许可和保险的物业管理公司来监督购买和修复的原因。
2.时间太多
这特定于“修复并翻转”增值交易。这些旨在在短时间内启动和完成。但是，当贷款的期限到期或维修和费用进行的时间过长时，操作员将永远无法摆脱。不管经营者是否知道，他们已经超过了交易的获利点。
3.成本低估
在此之后，第三个原因是成本被低估了。在不增加收入的情况下增加成本会增加资产的成本基础并降低收益。
运营商必须控制所有成本。这些是：
(1)购置成本：在交易的第一天不要支付太多。购买价格是这些交易赚钱的地方。根据我的经验，那些由于放贷人愿意将钱借给他们而走向市场顶端的运营商，几乎总是在以后遇到问题。市场是周期性工作的，最难的是买东西的时候就是觉得自己需要买东西的时候。这种错误的压力感已经使许多操作员沉没。
(2)开发和修复成本：不要过度改进财产。改进必须以增加物业租金或占用率的方式增加价值。并非所有费用和改进都能增加价值。每个人都希望公寓里有灯泡和厕所。增值意味着新的标志，铺好的停车场，也可能是供租户向朋友吹嘘的新大厅。
专家提示：当当地政客迫切希望缩小其日益扩大的预算缺口时，看到多户住宅的物业税可能翻倍也就不足为奇了。
4.不平等的资本结构
投资结构应协调利益并奖励承担风险的人。这只是问运营商，他们在交易中有多少钱，这意味着硬现金权益，以及该权益是否与您作为投资者的权益相同。
如果操作员在游戏中没有皮肤，那么您可以确定没有什么可以防止他们在情况恶化时走开。展望未来，请记住，统一资本是最好的资本。
5.缺少主要的租赁或销售
在增值交易中，运营商进行租赁，这是对物业达到稳定出租状态所需的时间的估计。通过敏感性分析查看这些数字，以了解如果未达到这些数字将涉及的风险大小。同样，只有经验丰富的操作员知道如何冷漠地看待这些数字，才能理解该怎么做。
6.过度杠杆化的财产
这是一个非常重要的问题：要偿还债务需要达到业务计划的百分之几?在房地产上负债过多会导致资产陷入困境。如果收入波动或承保标准发生变化，您可能会拥有不再值得债务金额的投资财产。
7.利率上升
利率越低，价格越高。如果商业贷款的利率提高，那将影响运营商将过桥贷款再融资为永久贷款的能力。行业术语是“资本约束”。
当用于债务再融资的资本受到限制且贷款到期时，您可能无法为该物业再融资。当市场下跌时，银行和传统贷方更具选择性，几乎是禁止的。
商业地产的本垒打正在为您所有的资产再融资并保持现金流。但是，当紧急门关上时，您将出售。风险是，会有其他人获得融资从您那里购买吗?
8.营运成本
第八个也是最后一个原因是运营成本。该物业必须按市场成本经营。过度经营物业会导致收益下降。损益表是资产的灵魂。初次运营的公司不仅多付了钱，而且经常在费用方面将其损益表划上高线。
当然，有一些优秀的运营商可以将苦恼的机会转化为胜利。这就是财富在市场周期之间转移的方式。另一方面，当市场由于市场上发生混乱事件而变得不稳定时，原本由不良交易引起的问题可能会加剧。
例如，今年8月，特朗普总统赦免了完全或永久残废的美国退伍军人，开始了学生贷款宽恕的第一张骨牌。从原则上讲，这可能会影响多户家庭，因为这可能迫使千禧一代的学生购买房屋，腾空公寓和共同生活。这种意外的震荡可能给某些人认为已经达到顶峰的公寓市场带来一些不稳定。
