外国房地产投资公司大量购买爱尔兰住宅物业的最新消息似乎令一些政府成员感到震惊。这很好奇，因为这似乎是该地区政府政策的逻辑结果，并得到政府税收政策的支持，这对某些类型的公司和投资者是有利的。
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要了解这种优惠待遇，有必要研究通常如何对爱尔兰的租金收入征税个人和公司。如果所有者是个人，则对爱尔兰土地和财产的租金收入收取所得税和普遍社会费用(USC)。适用的费率与适用于大多数其他类型收入的费率相同，适用于居民和非居民。税和USC的总税率可以达到51%。如果个人出售财产并取得收益，则该收益将在爱尔兰按33%的资本利得税(CGT)征税。
爱尔兰的双重税收协定的一项主要原则是，爱尔兰保留对位于该州的土地和财产所得的收入和收益征税的权利，这一原则也适用于公司。爱尔兰居民公司和在爱尔兰设有分支机构或代理机构的非居民公司，其爱尔兰租金利润应缴纳较高的公司税税率25%，其处置爱尔兰土地和财产获得的收益应缴纳较高的有效税率33%。
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在爱尔兰没有分支机构或代理商的非居民公司仍将在爱尔兰缴税，但他们对租金收益应缴纳所得税，而不是公司税，对收益应缴纳资本利得税。还有第二种税制与公司相关，从税后利润中支付的股利应缴纳所得税。
爱尔兰实行所谓的古典制度，即对公司的利润征税，然后将分配给所有者的利润再次征税。它实际上是双重征税，不扣减公司支付的税款给股东。
从爱尔兰公司获得股息的爱尔兰居民将按其边际税率缴纳所得税和USC。非居民将免除这些股息的爱尔兰所得税，而将在其本国缴纳税款。非居民股东的确避免了爱尔兰对股息征税，但已支付股息的利润已在爱尔兰征税。
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房地产投资信托(REIT)是爱尔兰政府税收政策对爱尔兰房地产的某些投资者有利的一种方式。根据《 2013年金融法》(Finance Act 2013)的规定，房地产投资信托(REIT)是一家爱尔兰居民公司，其收入的至少75%来自租赁商业或住宅物业。房地产投资信托(REIT)免于支付其租金收入和财产出售收益的公司税，并且也不支付其财产出售的CGT费用。要成为房地产投资信托基金，公司必须满足某些条件，包括每年向股东支付其利润的85%作为股利的要求。
在传统制度的背景下，爱尔兰房地产投资信托基金制度消除了公司一级的税收，并将所有税收义务推给了股东。当我们查看这些股息的税收时，就会出现问题。拥有爱尔兰房地产投资信托基金股份的爱尔兰居民个人，将对房地产投资信托基金的股息缴纳所得税和USC。同样，这可能达到51%的合并率。
房地产投资信托必须从其支付的所有股息中扣除25%的预提税。这适用于居民和非居民。预扣税是作为爱尔兰居民股东的最终责任而支付的款项。
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但是，虽然非居民需缴纳预扣税，但他们随后可以要求退还部分或全部此税。退款金额取决于股东的居住国以及爱尔兰与该居住国之间的双重税收协定。
问题就在这里。爱尔兰居民个人按其边际税率缴纳所得税和USC，而非居民投资者则可以对REIT股利缴纳很少或不缴纳爱尔兰所得税。这是不公平的。
由于没有在公司一级征收营业税，并且对房地产投资信托基金的股息征收的所得税是有限的，一些海外投资者正在从爱尔兰财产中获得收益和收益，而对国家的货币贡献很小或没有。这样，房地产投资信托基金制度就破坏了爱尔兰坚持对爱尔兰的土地和财产的收益和所得征税的权利的原则。
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REIT制度在机构投资者针对住宅购买的机构投资者中所扮演的角色值得商bat。该制度的既定目标是积极的：增加对房地产市场的资本投资，提高租赁物业的质量，并从长远来看为租户提供更大的安全性。
但是看来，这项税收政策已经导致了意想不到的后果。政府的总体政策鼓励对爱尔兰房地产的机构投资，再加上相对于需求而言住宅物业的供应水平较低，导致机构投资者与首次购房者争夺住宅物业，并将其中许多从住房中定价市场。
